Dicas Legais - JCM Engenharia Legal

Iniciar uma obra de construção ou reforma sem o Projeto e a autorização da Prefeitura, pode lhe render uma grande dor de cabeça com o embargo da obra e multas. Uma construção legalizada, além de valorizar seu patrimônio, tem a vantagem de ser vendida com financiamento bancário.

O controle do Estado:

Com o objetivo de promover a qualidade de vida do cidadão e do bom relacionamento entre vizinhos, o Estado, através do poder público Municipal, tem a prerrogativa de legislar a favor do interesse da coletividade e, algumas vezes, em detrimento do direito individual. Com vários instrumentos jurídicos como o Código Civil Brasileiro, da Legislação Urbanística e Edilícia, dentro outros e das Normas Técnicas, o Estado controla e fiscaliza o particionamento e uso do solo e a construção e uso das edificações.

Trabalho do Arquiteto:

O profissional de Arquitetura recebe do Estado a prerrogativa legal de atuar no desenvolvimento dos Projetos e Construção das Edificações Arquitetônicas. Com base nas Normas Técnicas, o profissional de arquitetura, tem como principais metas a estética, o conforto, a segurança e a funcionalidade de sua futura residência. Um Projeto de Arquitetura têm como composição as seguintes etapas:

Projeto de Arquitetura – Primeira Etapa:

  • Estudos Preliminares:
  • Entrevista com o cliente e usuários da edificação;
  • Apresentação pelo cliente do Registro do Imóvel ou outro documento que indique as reais medidas do terreno e sua propriedade;
  • Estudo de Viabilidade legal e técnica e elaboração do Programa de Necessidades;
  • Visita ao local da obra;

Elaboração do Projeto Básico: 

  • Apresentação de uma perspectiva arquitetônico ou maquete em 3D, com soluções volumétricas do projeto;
  • Desenvolvimento da solução aprovada pelo cliente;

— Projeto legal:

  • Elaboração do Conjunto de Plantas para o Licenciamento da Obra junto a Secretaria Municipal de Urbanismo, com o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);

Obs.: Antes do inicio da obra, o projeto deve ser aprovado pela Prefeitura. Para o licenciamento da obra é exigido pela SMU a assinatura do Arquiteto Autor do Projeto e do Profissional Responsável Técnico pela Construção, que pode ser o Arquiteto ou um Engenheiro Civil. Apenas o Arquiteto e o Engenheiro podem responder legalmente pela qualidade técnica da sua obra, contratando qualquer outro “profissional”, você vai contar apenas com a sorte.

Projeto de Arquitetura – Segunda Etapa:

Projeto Executivo (desenvolvimento do projeto para a obra): Planta de Situação; Planta de Implantação; Planta Baixa dos Pavimentos; Planta de Cobertura; Planta de Paginação de piso, para revestimentos e acabamentos. Esquadrias (tamanhos, formatos dos vãos e materiais) Locação de peças sanitárias e equipamentos das “áreas molhadas” Planta de Teto com os pontos de iluminação; Planta de Detalhes Construtivos Relevantes; Memorial Descritivo, com as características gerais do Projeto, considerações fundamentais sobre os serviços a serem executados, especificação e quantitativos dos materiais de construção e acabamentos;

OBS.: Completando o Projeto de Arquitetura, temos os Projetos de Estrutura, Elétrica e Hidrossanitário que podem ser desenvolvidos pelo Engenheiro Civil ou pelo Arquiteto.

— Demolição:

Caso exista uma construção antiga no terreno a ser demolida e que conste no RGI, será necessário apresentar à Prefeitura um Projeto de Demolição assinado por um Arquiteto ou Engenheiro Civil.

Construindo Legal e com segurança:

Tudo começa com a escolha de um bom terreno. A localização do terreno e sua relação com a trajetória do sol e do entorno próximo vai influenciar muito o Projeto de Arquitetura. O ideal seria solicitar a orientação de um Arquiteto na escolha do melhor terreno para a sua futura residência. Em relação a questões legais, peça orientação de um advogado ou pesquise junto a Secretaria de Urbanismo do Bairro e no Registro Geral de Imóveis se o terreno ou loteamento está legalmente regularizado, sem dividas e que o vendedor é de fato a pessoa com o direito de vender o terreno.

Compre com segurança: Solicite a Certidão do Registro Geral de Imóveis, constando a averbação do lote, sem qualquer ônus – hipoteca, penhora ou vinculação. Consulte a Subgerência de Licenciamento e Fiscalização do bairro para verificar se o lote está legalizado e se é possível construir o que você pretende. É importante conferir se há algum decreto de desapropriação, alterando as condições originais de aproveitamento do lote. (Solicite uma Certidão de Informações) Verifique se na Certidão do Registro Geral de Imóveis consta registro de fração de lote. Faça uma consulta às gerências da prefeitura da sua cidade para verificar a legalidade do parcelamento. Não compre lote em áreas próximas a rios, florestas ou áreas sujeitas a alagamentos ou enchentes, sem antes consultar as gerências da prefeitura da sua cidade. Verifique se constam dívidas junto à prefeitura.

Direito de Construir:

Já é de seu conhecimento que as prefeituras têm o poder de permitir ou não que o cidadão possa construir, lotear ou se instalar comercialmente de acordo com a legislação do seu município e bairro. E a licença de obra é um documento que atesta essa aprovação. Para saber o que pode ou não pode ser construído em um determinado local, é necessário realizar um Estude de Viabilidade, que é um trabalho realizado pelo Arquiteto antes de iniciar o Projeto de Arquitetura.

Licença de Construção ou Acréscimo – Edificações unifamiliares e bifamiliares

Documentação Necessária para a Licença de construção, legalização ou realizar obras de acréscimo em edificações existentes. Formulário padronizado para pedidos à SMU; Dois jogos de plantas de arquitetura ou formulário especial para construções unifamiliares e bifamiliares acompanhado da planta de situação; Registro de Imóveis (RI) do lote ou cópia do Projeto Aprovado de Loteamento (PAL); Cópia da carteira do Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – RJ (CREA – RJ) dos profissionais responsáveis pelo Projeto e Construção; Comprovante de pagamento do DARM – RIO (Documento de Arrecadação Municipal) referente a 50% da taxa da licença; Comprovante de pagamento do IPTU do ano anterior; Declaração de Rios, Valas e Encosta; Declaração Cobertura Vegetal;